Tópico Oficial da Construção do Estádio do Flamengo

[Blue Ocean]

Leia a íntegra da nota do Flamengo:

Em 23/06/2024

"O Clube de Regatas do Flamengo parabeniza a decisão da Prefeitura da cidade do Rio de Janeiro em desapropriar o terreno do Gasômetro, na região portuária.

A decisão do prefeito Eduardo Paes reconhece o interesse público envolvido e propicia um passo importantíssimo na realização do projeto para erguer o estádio próprio do Flamengo, sonho de toda a Nação Rubro-Negra.

A diretoria do Flamengo tem plena consciência da importância desta obra tanto para o nosso clube como também para a revitalização de uma das mais tradicionais áreas de nossa cidade.

Nosso projeto prevê um enorme investimento financeiro no local, capaz de ajudar na transformação de toda a região do entorno do novo estádio, valorizando em muito a área e entregando para a nossa cidade um novo e moderno espaço, tanto de entretenimento quanto comercial.

Ganharão a cidade e todos os cariocas. Ganharão o Flamengo e toda a Nação Rubro-Negra.

Fica o nosso registro dos mais sinceros agradecimentos ao prefeito Eduardo Paes e ao Deputado Federal Pedro Paulo pela sensibilidade que ambos sempre tiveram a respeito deste tema e pela visão empreendedora e positiva em relação ao desenvolvimento econômico e social da cidade do Rio de Janeiro."


Sobre o terreno
Diante do impasse financeiro entre o clube e a Caixa Econômica Federal pelo terreno do Gasômetro, o prefeito do Rio de Janeiro, Eduardo Paes, não descartou a possibilidade de desapropriar a área, e ação foi confirmada neste domingo.

A desapropriação de terreno privado por parte do Poder Executivo está prevista na Constituição. Há uma série de requisitos legais para tal, mas resumidamente a medida é possível desde que haja interesse público e pagamento de indenização prévia, justa e em dinheiro. E a prefeitura já havia desapropriado uma parte desse próprio terreno que pertence a um fundo de investimento gerido pela Caixa.

Para construir o terminal rodoviário Gentileza, a prefeitura fez a desapropriação de três áreas na região: uma que antes pertencia a uma cervejaria, outra de uma antiga fábrica de velas e um pedaço de 26.617,03 metros quadrados do terreno da Caixa, totalizando 77.000 m². Para isso, o município indenizou em R$ 40,8 milhões o fundo de investimento, que alegou prejuízo e entrou na Justiça exigindo receber mais R$ 12,9 milhões.

Como o Flamengo projeta o estádio?
O projeto do Flamengo para o estádio próprio reúne características definidas. A característica arquitetônica é bem diferente do Maracanã e se assemelha mais ao Santiago Bernabéu, do Real Madrid. Para ter um estádio de 80 mil pessoas num espaço reduzido, o Flamengo aposta numa construção mais vertical e bem diferente do Maracanã.

- É sim (possível colocar um estádio de 80 mil pessoas numa área de 87 mil m²). A gente já fez um anteprojeto de colocação desse estádio. Ainda daria a chance de a gente fazer uma grande praça na frente. Em volta dessa praça, a gente poderia colocar uma série de restaurantes, pontos e tal. Nessa praça, inclusive, poderíamos colocar telões para quem não tiver condição de ir aos grandes jogos ou para quem não conseguir ingresso - afirmou o presidente rubro-negro, Rodolfo Landim.

Link: https://ge.globo.com/futebol/times/flam ... engo.ghtml


Atualizarei o tópico à medida que os próximos passos, imagens do projeto real começarem a surgir.

Para os amigos rubro-negros que estão aqui desde os tempos do finado, onde debatíamos o sonho de um dia ter um estádio próprio, de como ele seria, tudo indica que ele passa a ser realidade. E o principal é ver o projeto ganhar corpo conjuntamente com o momento em que o clube está estabilizado financeiramente, e colhe os frutos em campo por ter sido pioneiro em querer reorganizar-se com as próprias pernas, à duras penas.

SRN

[Blue Ocean]

Importante texto do Fabrício, ja postado há um tempo no seu twitter, ele que é um dos maiores conhecedores sobre assuntos relacioados a estádios de futebol do mundo.

Bem claro e, RESSALTE-SE, sem clubismo.

@mundonabola
Fabrício Chicca

Tudo que você precisa saber sobre o terreno do Gasômetro! Não, não se trata de um terreno público, mesmo que haja uma narrativa tentado fazer você pensar que ele é. E por que é importante corrigir quem se refere ao terreno do Gasômetro como terreno público?

Uma das razões é para não deixar a narrativa igualar problemas diferentes, por exemplo, entre o que aconteceu com o Corinthians e o Flamengo. Essa narrativa tenta, de alguma maneira, vincular o Flamengo a possíveis benefícios oriundos do poder público, estratégia que frequentemente inclui o exemplo da Arena do Corinthians em Itaquera, que não foi doada ao clube como é frequentemente informado. O Corinthians entrou em um pacote do BNDES que envolvia outras arenas.

A Arena de São Paulo foi a nona operação aprovada pelo programa BNDES ProCopa Arenas, instituído pelo Banco para financiar a construção ou reforma dos estádios sedes do Mundial de 2014. Antes dela, na época (2012), foram aprovados financiamentos para as arenas de Belo Horizonte (R$ 400 milhões), Cuiabá (R$ 393 milhões), Fortaleza (R$ 351,5 milhões), Manaus (R$ 400 milhões), Natal (R$ 396,5 milhões), Salvador (R$ 323,7 milhões), Recife (R$ 400 milhões) e Rio de Janeiro (R$ 400 milhões).

A Caixa foi responsável pela intermediação entre BNDES e Corinthians, e através de sua condução, o banco liberou R$ 400 milhões para as obras do estádio que sediou a abertura da Copa de 2014. O banco informou que 60% do valor foi desembolsado após o registro do contrato e os outros 40% no final da construção, com um prazo de financiamento de 180 meses. O empréstimo foi aprovado pelo BNDES em julho de 2012, mas a liberação dos recursos foi atrasada devido à falta de acordo sobre as garantias exigidas. Esse montante deveria representar 46% do investimento total necessário para a obra.

O projeto foi alterado, e o acordo inicial que envolvia Odebrecht, BNDES, Caixa e Corinthians teve uma mudança de rumo, com elevação de preço e mudança de especificações para atender a demanda da FIFA para a abertura da copa do mundo. Essa dívida ainda é responsável por parte das dificuldades financeiras que o clube enfrenta. Mas ainda assim, para muitos, o estádio foi dado ao Corinthians. É certo que houve problemas, e talvez tenha havido facilidade no recebimento do empréstimo, mas o estádio não foi dado.

Em 2019, das doze parcelas previstas, o Corinthians só conseguiu honrar duas. A dívida da entidade gestora do estádio, uma parceria entre o clube e a construtora Odebrecht, alcançou na época quase meio bilhão de reais. A possibilidade de inadimplência fez com que os especialistas da Caixa acendessem o alerta, levando-os a examinar minuciosamente os termos do contrato de empréstimo.

Eles descobriram, em resumo, que a Caixa fez um acordo desfavorável, apoiado em garantias frágeis e receitas irrealistas. Um exemplo disso é a projeção do Corinthians que previa receber 1 milhão de visitantes por ano apenas com os passeios pelo estádio, enquanto, na realidade, em cinco anos desde a inauguração, o estádio recebeu pouco mais de 100.000 pessoas. Diante do risco de inadimplência, o banco notificou judicialmente a entidade gestora de que iria acionar as garantias.

Em última instância, se os pagamentos não fossem retomados, o estádio poderia ser até mesmo tomado pelo banco. No ano passado, foi noticiado que o Corinthians e a Caixa haviam chegado a um acordo, aparentemente apenas uma jogada política. Segundo o site GE, a dívida do Corinthians com o estádio era de R$700 milhões em março desse ano.

Até agora, até onde se sabe, não há relação entre o que faz o Flamengo e o que fez o Corinthians. Voltemos ao Flamengo, comentamos e criticamos, no Mundo na Bola, a condução do Flamengo nas tratativas para a aquisição do terreno do Gasômetro, mas insistir em afirmar que o terreno é público é um erro profissional sério (se a profissão de quem cometeu o erro é informar), ou construção de narrativa, em ambos os casos, erros terríveis. O terreno é de um Fundo de investimento, fiscalizado pela CVM, com um único cotista, o FGTS.

Os imóveis públicos não estão obrigados ao registro imobiliário, bastando apenas ao poder público provar que determinado imóvel de fato lhe pertence. Manter a narrativa no lugar correto é importante por diversos fatores. O primeiro pela imagem do clube, que reverte em melhores patrocínios e melhor relação com a mídia em geral. Segundo, estabelece uma relação inexistente e comparativa entre Flamengo e Corinthians. Mas os menos informados, porém com direito a opinião, viram o discurso do prefeito do Rio, que em tom de ameaça, cercado da casta mais alta de diretores do Flamengo, sugeria a possível desapropriação do terreno.

Essas opiniões, vingadoras e defensoras do erário público, ainda não tocaram no ponto que mais requer explicação: o Perdão. O prefeito da cidade, Eduardo Paes, falou: “eu acabei de perdoar uma dívida que a Caixa (na verdade, o Fundo de Investimento Imobiliário Porto Maravilha) tinha de R$4 bilhões”. Esse “perdão” aconteceu diante de uma disputa judicial entre o Fundo de Investimento Imobiliário Porto Maravilha e a Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro.

O Fundo acionou a prefeitura em um processo em curso na Segunda Vara Federal da Seção do Rio de Janeiro. Nessa ação, o Fundo aponta o descumprimento da prefeitura na manutenção dos túneis da região e o impacto negativo nos seus ativos: terrenos e imóveis dentro da operação imobiliária Porto Maravilha. A prefeitura também acionou o Fundo em três diferentes processos, na Segunda Vara da Seção Judiciária do Rio de Janeiro, na Quinta Vara Federal de Execução Fiscal do Rio de Janeiro e na Trigésima Nova Vara do Trabalho do Rio de Janeiro, por falta de pagamento de IPTU, reclamações trabalhistas e um dos processos contra o Fundo corre em segredo de justiça. Os detalhes disponíveis desses processos podem ser encontrados no próprio relatório financeiro do Fundo. Nada que tenha a remota ligação com o Flamengo.

A história é relativamente simples e tem dois lados. Aparentemente, a prefeitura não entregou o que havia prometido e o Fundo não pagou o Prêmio pela Opção de Compra (POC) no valor de R$4,3 bilhões.

O Fundo e o CCPar (atual denominação da Companhia de Desenvolvimento Urbano da Região do Porto) no dia 9 de agosto de 2023, firmaram um Instrumento Particular de Transação e Outras Avenças (“Acordo”). Com a publicação, no Diário Oficial do Município do Rio de Janeiro, da Lei Complementar nº 267, em 6 de dezembro de 2023, foram ampliados os limites da Área Especial de Interesse Urbanístico (AEIU), sendo instituída nova delimitação das faixas de equivalência para utilização dos Certificado de Potencial Adicional de Construção (CEPAC) para até 25 de novembro de 2064.

Esse acordo tirou o Fundo da condição de iliquidez. Iliquidez quer dizer que uma empresa, por exemplo, não tem dinheiro suficiente para realizar o pagamento de suas dívidas, ou no caso de um Fundo, iliquidez refere-se a um instrumento que um administrador de Fundo pode recorrer para não pagar os resgates formulados pelos cotistas, bem como deixar de pagar aqueles resgates que já tenham sido solicitados. O Fundo proprietário do terreno estava em estado de iliquidez desde 2016, como está descrito em seus relatórios financeiros anuais. No relatório mais recente, entretanto, consta que o “acordo” tirou o Fundo do estado de iliquidez.

Esse acordo celebrado entre o Fundo e Companhia de Desenvolvimento Urbano é o que o prefeito se referiu a perdão da dívida. Segundo matéria de Italo Nogueira para a Folha de S.Paulo de 9 de agosto de 2023, o Fundo pagou a vista R$3,5bilhões com dinheiro do FGTS e pagaria mais R$6,5bilhões durante 15 anos. Para que isso acontecesse, era necessário que o mercado comprasse as CEPACS, gerando receita ao Fundo que pagaria as parcelas remanescentes a Prefeitura. Até agosto do ano passado menos de 20% dos CEPACS foram vendidos. Na prática o que aconteceu no Porto Maravilha foi resultado de um otimismo exagerado pelos eventos no Brasil, copa do mundo e olímpiadas. Esse otimismo exagerado, conecta a região do Porto Maravilha com Itaquera. O mesmo exagero no crescimento da região pode ser comparado com a esperança da volúpia de incorporadores comprando CEPACs, trazendo a consolidação do crescimento do Porto Maravilha o tornando um polo de desenvolvimento da cidade. Isso não aconteceu. Assim como as visitas anuais ao Itaquerão também não aconteceram.

O “perdão” da dívida já teria melhorado muito a situação do Fundo, porém essa ficou ainda melhor quando, além do “perdão” da dívida através do “acordo”, o CEPAC passou a poder ser aplicado à área de São Cristóvão e por um período de tempo maior. Mais área de uso significa mais oportunidade de venda, mais demanda e possivelmente mais receita. Essa mudança de posição do Fundo alterou a necessidade do Fundo de se desfazer de ativos, ou seja, a venda do terreno do Gasômetro deixou de ser prioridade, o que é prejudicial às intenções do Flamengo, mas por outro lado dá à Caixa mais possibilidade de manobras, como por exemplo: aceitar uma permuta pela venda do terreno do Gasômetro.

A Caixa passaria o terreno para o Flamengo que pagaria parte (ou todo) o terreno do Gasômetro com o potencial construtivo da sede da Gávea, isso depois que o projeto de lei sugerido pelo prefeito tramitasse pela câmara dos vereadores e fosse divulgado no diário oficial em uma operação similar à que está acontecendo com São Januário, cujo projeto de lei está em fase final e deve ser votado na câmara dos vereadores nas próximas semanas, depois de mais de seis meses de trâmite.
Durante o jantar com a fina-flor rubro negra, a lembrança do prefeito com relação a esse perdão da dívida foi precedida pelo questionamento à Caixa, que administra o FGTS que é o cotista único do Fundo proprietário do terreno, de como a Caixa vai ajudar na viabilidade do projeto.

A pergunta foi: “Qual a moleza que eles (Caixa) estão dando? Qual o desconto que eles estão dando?” Acontece que o “perdão” da dívida deu sobrevida ao Fundo. Medida essa essencial para o Fundo, já que ele tem planos para o terreno do Gasômetro. No relatório anual do Fundo, foi registrado a contratação da empresa Vinci Partners para tentar melhorar a performance do Fundo, considerando inclusive a liquidação de ativos por valores menores que eles foram comprados. Isso seria terrível para o Fundo, e pior para o FGTS. Sem o desespero da dívida, o master plan foi desenvolvido e projeta para o terreno, que confirmamos com a caixa que está sendo desmembrado em 4, shopping center, torres de escritório e residenciais. No entorno do terreno ainda se imagina, universidade e centro hospitalar.

Considerando a performance do mercado imobiliário no Rio, a implementação desse master plan pode ser viável em um prazo muito mais longo do que seria se o Flamengo tivesse o terreno e fizesse o seu estádio. O prefeito, ainda em seu discurso no jantar com a casta rubro-negra, comentou sobre uma possível desapropriação. Ele lembrou que o poder municipal tem a prerrogativa da desapropriação, e que isso poderá acontecer com o terreno do Gasômetro se a Caixa não contribuir com o projeto do Flamengo. Desapropriação é uma das formas de intervenção do estado na propriedade privada, seja por utilidade pública ou interesse social.

É isso, segundo o prefeito, ele pode transformar o terreno privado em público e vender para o Flamengo. A desapropriação tem previsão constitucional no art. 5º, inciso XXIV – a lei estabelecerá o procedimento para desapropriação por necessidade ou utilidade pública, ou por interesse social, mediante justa e prévia indenização em dinheiro. O art. 5º considera no item “n” que a construção de estádio, aeródromos ou campo de pouso de aeronaves são questões de utilidade pública. Foi esse instrumento que a prefeitura usou para construir o terminal de transporte Gentileza usando aproximadamente 27 mil m² do terreno original do Gasômetro do Fundo. Isso também gerou uma ação judicial entre o Fundo contra a Prefeitura pela divergência dos valores pagos.

Segundo o laudo da prefeitura o terreno valia aproximadamente R$1500/m² , o que foi pago ao Fundo (em torno de R$40 milhões) enquanto o Fundo queria algo próximo a R$2000/m², ou algo próximo a R$52 milhões. A lei permite desapropriação, mas seria correto a prefeitura desapropriando e pagando centenas de milhares de Reais pelo terreno? A Caixa, que nesse caso defende os interesses do FGTS, tem que dar moleza?

O Flamengo, time mais rico das Américas precisa de moleza? Não teria sido mais moleza se o Flamengo tivesse comprado o terreno antes do perdão da dívida quando o próprio Fundo, em situação de iliquidez, dizia que “o Fundo avaliou a existência de indicativos de redução ao valor de realização desses ativos”. Outro questionamento, a prefeitura desapropriaria e doaria ao Flamengo? Ou o Flamengo depois compraria um bem público que seria privatizado? Ou o Flamengo devolve o potencial construtivo da Gávea à prefeitura? Faltando poucos meses para as eleições essas perguntas devem ou ficar sem respostas ou terem seus processos adiados para 2025. Não havendo a compra do terreno pelas demandas burocráticas normais, ficará a Caixa obrigada a esperar o Flamengo e não vender o terreno? Seria essa a melhor opção ao FGTS, ou seria melhor colocar o terreno à venda para incorporadoras? Os envolvidos no processo teriam o mesmo empenho no ano que vem? Estarão eles todos ainda envolvidos, já que com eleições pode haver mudança nos quadros tanto do clube quanto do poder executivo? O que seria melhor para a cidade do Rio de Janeiro? Quanto tempo demoraria para o master plan ser implementado? Quais são os dados e a qualidade da pesquisa feita pela Vinci Partners para garantir esse desenvolvimento? Os benefícios de um estádio na região não precisam ser mais avaliados levando-se em conta os detalhes do projeto? Capacidade, impacto no transporte público, impacto no sistema viário, impacto na vizinhança.

Aqueles que legitimamente querem defender o Fundo e o FGTS, justo; cabe a pergunta: considerando o histórico da região, não seria melhor vender o terreno agora do que arriscar outro naufrágio imobiliário como foi até agora? Investimento imobiliário conservador sugere: vende! Aos desavisados, no ano passado, comentamos muitas vezes: O Fundo precisa vender! Não havia o perdão, não havia terminal Gentileza… mesmo que o Flamengo compre o terreno amanhã, mais de um ano foi perdido e possivelmente o clube pagará mais do que deveria. O discurso que: não havia dinheiro à época não se sustenta, certamente, seria possível um parcelamento razoável dada a situação do Fundo;

Em teoria, comprar o terreno pode ser o passo mais importante desse processo, mas ainda em teoria, não é o mais difícil. Aprovar o projeto deve ser ainda mais complexo, bem como a estrutura financeira, as negociações de receitas imobiliárias, o plano de exploração de espaço e gestão do estádio, tudo isso já deve estar sendo pensado, será?

[Jeansl]

Isso nunca vai sair.

[Djair Ferreira]

Torcer para urubuzao sair
Será nosso quintal

[Blue Ocean]

Para os antis que zoavam que o Fla não tinha estádio, em alguns anos teremos dois.
Mas não se preocupem. Se precisarem, e a gente não estiver usando, até alugamos pra vocês

[KRATOSCS 85]

Flamengo sem a globo e o governo seria um Botafogo

[RAINMAKER]

Tomara que fique endividado, atrasando salários e com um time ruim, igual o Corinthians.

[Blue Ocean]

Tomara que fique endividado, atrasando salários e com um time ruim, igual o Corinthians.

kkkkkk compreendo a indignação e a torcida pra acontecer aqui o que aconteceu com o curintia.
Só que não.

O terreno vai ser comprado à vista no leilão. Cogita-se algo próximo de 180 milhões.
(O Fla aceitava pagar o valor de 250 milhões, mas a Caixa recusou, querendo o dobro). O Fla tem apartamentos de um grande conjunto habitacional, e a venda desses imóveis já deve cobrir entre 80 a 85% dessa compra.
Fora isso, há um caixa reserva de 220 ~230 milhões, então a princípio nem deve fazer empréstimos para cobrir o valor restante.
Estuda-se vender os naming rights por algo em torno de 800 milhões, e o presidente já havia viajado na Europa para levar a ideia a algumas empresas que também fazem parte de um pool de SAF do Bayern.
Então, ao contrário do Corinthians, que recebeu um presente e fizeram festa depois da conquista do Mundial, aqui a situação é bem diferente.
Sem contar que quando o estadio estiver pronto, daqui a uns 5 ou 6 anos, além do aumento do público no estádio, dobraremos o faturamento líquido que hoje é gasto nessa concessão sangue-suga do governo do Rio com o Maracanã.
Terá aumento do faturamento com os negócios que girarão em torno do estádio.

Se mantiver o bom trabalho financeiro e de marketing, não deverá haver problemas com esse investimento. Para sorte de uns, azar de outros.

[Kabeça Grande BJJ]

Tomara que tenha AVCB, pelo menos...

[Latino]

Santiago Mulambeu é realidade!

Viveremos anos tendo que lidar com fake news de que o Flamengo ganhou o terreno da prefeitura, mas o fato é que os antis estão cagados com a arrecadação que o Flamengo passará a ter com o estádio.

[Jaisonn]

Se não for igual o Everestão do finado Orkut nem vou perder tempo.

[didigo]

kkkkkk compreendo a indignação e a torcida pra acontecer aqui o que aconteceu com o curintia.
Só que não.

O terreno vai ser comprado à vista no leilão. Cogita-se algo próximo de 180 milhões.
(O Fla aceitava pagar o valor de 250 milhões, mas a Caixa recusou, querendo o dobro). O Fla tem apartamentos de um grande conjunto habitacional, e a venda desses imóveis já deve cobrir entre 80 a 85% dessa compra.
Fora isso, há um caixa reserva de 220 ~230 milhões, então a princípio nem deve fazer empréstimos para cobrir o valor restante.
Estuda-se vender os naming rights por algo em torno de 800 milhões, e o presidente já havia viajado na Europa para levar a ideia a algumas empresas que também fazem parte de um pool de SAF do Bayern.
Então, ao contrário do Corinthians, que recebeu um presente e fizeram festa depois da conquista do Mundial, aqui a situação é bem diferente.
Sem contar que quando o estadio estiver pronto, daqui a uns 5 ou 6 anos, além do aumento do público no estádio, dobraremos o faturamento líquido que hoje é gasto nessa concessão sangue-suga do governo do Rio com o Maracanã.
Terá aumento do faturamento com os negócios que girarão em torno do estádio.

Se mantiver o bom trabalho financeiro e de marketing, não deverá haver problemas com esse investimento. Para sorte de uns, azar de outros.

Não precisamos de saf, isso nunca irá passar. Fora que e uma ideia do Landim para continuar no poder.

Saiu a desapropriação do terreno, passo por ali quase todo dia e ainda não consegui localizar onde seria exatamente esse terreno tão grande, fora que o trânsito já é uma bosta por ali, imagina em dia de jogo, irá ser pior que no Engenhão.

[Blue Ocean]

Não precisamos de saf, isso nunca irá passar. Fora que e uma ideia do Landim para continuar no poder.

Saiu a desapropriação do terreno, passo por ali quase todo dia e ainda não consegui localizar onde seria exatamente esse terreno tão grande, fora que o trânsito já é uma bosta por ali, imagina em dia de jogo, irá ser pior que no Engenhão.

Imagino que o trânsito que já é caótico, vai piorar não somente nos jogos, mas também nos eventos musicais.

Considerando que o Fla detem o Maracanã, poderá lucrar muito com grandes eventos, só transferindo os jogos no Maraca em períodos de shows, e o principal, sem sofrer como sofre hoje o Palmeiras, que tem q ceder o estádio pra Allianz (que nem pagar eles esses safados pagam kkkk).

[MAU]

Passando aqui pra daqui 5 anos eu voltar dizendo que o Urubuzão foi inaugurado.

[didigo]

Imagino que o trânsito que já é caótico, vai piorar não somente nos jogos, mas também nos eventos musicais.

Considerando que o Fla detem o Maracanã, poderá lucrar muito com grandes eventos, só transferindo os jogos no Maraca em períodos de shows, e o principal, sem sofrer como sofre hoje o Palmeiras, que tem q ceder o estádio pra Allianz (que nem pagar eles esses safados pagam kkkk).

A promessa e a oposta, não priorizar eventos em detrimento do futebol... Segundo o Landi o foco do estádio será o futebol.