Especulação Imobiliária

[Anônimo]

NOTÍCIAS
12-12-2014 | 14:12
Atrasos nos pagamentos às construtoras no Minha Casa, Minha Vida pesam no 13º salário



De acordo com os dados do SindusCon-SP, os constantes atrasos nos pagamentos para as empresas do setor da construção envolvidas no Programa Minha Casa, Minha Vida, já estão comprometendo a segunda parcela do 13º salário aos seus funcionários.

Segundo a entidade, a primeira parcela, que por Lei deve ser para até o dia 30 de novembro, ficou comprometida e poderá refletir ainda mais para o pagamento da segunda, já que o cumprimento do empregador é obrigatório até 20 de dezembro.

Por outro lado, essa falta de pagamento ameaça gerar protestos e demissões imediatas. Atualmente, cerca de 500 mil trabalhadores estão diretamente ligados à construção de unidades do programa de moradia popular do governo federal.

Além disso, construtoras envolvidas em obras do Programa de Aceleração do Crescimento (PAC), entre outras do governo federal, estão na mesma situação. A Construção Civil está extremamente preocupada com a repercussão desses fatos.

Sinais de que a coisa não anda bem.

[Anônimo]

Agora a coisa ficou feia. Nos outros países a bolha estourou por causa da inadimplência dos compradores. Talvez o Brasil venha a ser o primeiro caso de estouro da bolha por causa de um calote de governo. OK, eu acredito que o governo venha a pagar, pois esse é um dos carros chefes da propaganda do PT. A pergunta é de onde surgirão os cortes? Como servidor federal, eu imagino que parte sairá diretamente do meu bolso. Bom, esse atraso de 2 bilhões equivale a um Maracanã.

Governo dá calote de R$ 2 bilhões em construtoras do Minha casa, minha vida


Tesouro atrasa repasse de recursos às construtoras que realizam obras do programa habitacional voltado a famílias de baixa renda. Sem dinheiro para pagar salários, empresas podem iniciar demissões



Uma das principais vitrines do governo da presidente Dilma Rousseff, o Minha Casa Minha Vida (MCMV) está tirando o sono dos donos de construtoras Brasil adentro. Desde novembro, os repasses do Tesouro para o pagamento das empresas que realizam obras em empreendimentos do programa foram interrompidos, deixando-as sem dinheiro em caixa para cumprir as obrigações.

Fontes do setor contam que o mal-estar é enorme diante da dificuldade do governo para colocar as contas públicas em dia. Para não enfrentar complicações judiciais, Dilma conseguiu que o Congresso aprovasse o Projeto de Lei nº 36, que alterou a Lei de Diretrizes Orçamentárias (LDO) de 2014 e praticamente abandonou a meta fiscal deste ano.

As estimativas sobre o valor dos atrasados giram entre R$ 1,5 bilhão a R$ 2 bilhões. Sem receber, as construtoras estão sem dinheiro para pagar o 13º salário dos funcionários e cogitam demitir. Os recursos correspondem aos subsídios concedidos aos compradores de imóveis beneficiados pelo programa. Os valores devem ser repassados aos bancos públicos que financiam os empreendimentos e, posteriormente, às construtoras. De acordo com as fontes, o secretário do Tesouro Nacional, Arno Augustin, teria prometido quitar os débitos até ontem, mas isso não ocorreu.

"O clima é de preocupação. Todas as empresas que possuem contrato com o MCMV e tiveram os pagamentos programados a partir de 14 de novembro sofrem com atrasos", disse o presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), José Carlos Martins. Ele estima que mais de 100 construtoras em todo o Brasil estejam nessa condição. "Procuramos o Tesouro Nacional para saber do problema e não tivemos retorno", afirmou.

A tensão é cada vez maior nas empresas, de acordo com Martins, porque elas trabalham alavancadas, ou seja, endividadas. "A margem de ganho no MCMV é pequena. Elas só conseguem ter resultado no volume, e isso exige muito capital de giro. Com os atrasos, elas estão extremamente preocupadas", disse.

Em nota, o Ministério da Fazenda negou as irregularidades. "A Secretaria do Tesouro Nacional informa que não há atrasos no pagamento do MCMV", afirma o documento. O Ministério do Planejamento e a Caixa Econômica Federal, agente financeiro do programa, não se manifestaram. O Ministério das Cidades, que é o gestor do programa, garantiu, também por meio de nota, que "o cronograma de pagamentos do programa Minha Casa Minha Vida segue com o fluxo normal".



Segundo a ministra do Planejamento, Miriam Belchior, o MCMV contratou 3,7 milhões de moradias de 2011 a 2014. Até novembro passado, 1,87 milhão haviam sido entregues. "Alcançaremos a meta agora em dezembro, com a contratação de 3,75 milhões de casas", disse ela, acrescentando que a terceira etapa do MCMV deverá prever mais 3 milhões de unidades.

Os gastos do MCMV devem somar R$ 88,8 bilhões até o fim do ano. De acordo com o Planejamento, os empreendimentos concluídos beneficiaram 1,9 milhão de famílias e geraram 1,2 milhão de empregos.

[nimbus]

Recentemente comecei a estudar a compra do AP.
Juntei algum dinheiro, tenho uma grana no FGTS e depois de muito pensar decidi que vale mais a pena sacrificar outras coisas agora e investir no ap.

Achei 2 imóveis com preços interessantes na Z/N de São Paulo dentro do MCMV. Aprox. 220 mil (190 do ap + 30 da vaga), 45m2 (4,9 mil o m2) próximo de uma estação da futura linha laranja do metrô. A previsão de entrega dessa linha é pra 2020. Eu imagino que por conta disso o imóvel vai valorizar, mas ainda que não valorize a região é Ok e não teria problemas de morar lá. Tem uma estrutura razoável perto, parque e bom acesso à mg tietê.

Estou estudando a compra. Como já foi bem discutido aqui, é uma responsabilidade que você assume para os próximos 20..30 anos. Também tem a questão da tal da bolha, que talvez estoure ou não e quem comprar imóvel agora vai se ferrar...

Não tenho tanta pressa, mas penso que se comprasse algum imóvel nessas condições até o final do ano que vem seria o ideal, já que estou no limite financeiro do perfil de comprador que o Minha Casa Minha Vida permite. É necessário estudar mesmo, tirar um tempo, ler e reler, encher o saco do corretor, etc. Há um caminhão de informações, etapas e taxas. Já li e reli as simulações algumas boas vezes e ainda não estou 100% ciente de tudo que está lá.

Pelo que vi, a grande vantagem (além das taxas menores) é que depois de entregue o imóvel não há qualquer parcela intermediária, existem apenas as mensalidades, que são decrescentes e que você pode amortizar a cada 2 anos com o FGTS, ou a qualquer momento se rolar um dinheiro extra.

O único período de "instabilidade" é nesses meses (até 36) entre a aprovação pela caixa e a entrega das chaves, em que se paga uma taxa variável para a construtora para cobrir os aumentos de material de obra e etc, mas que não ficam assim tão pesados tb. Tb se paga uma entrada de até 15% do valor do imóvel, além da documentação.

Alguém tem alguma experiência ruim com imóveis da MCMV em SP ou em outro lugar? Na questão do acabamento, estrutura, etc?

[gorba]

Eu vi no globonews agora no almoço um economista falando que o governo cogita ressuscitar a TR, sendo que a unica duvida seria se ela seria de 1.5 ou 2% a.a, inclusive tratada de forma prioritária para poder elevar o caixa da CEF e do BB . Será que a zumbizada que comprou imoveis em 35 anos sabe o estrago que essa "pequena" mudança pode causar no valor final do financiamento ?

[Anônimo]

Eu vi no globonews agora no almoço um economista falando que o governo cogita ressuscitar a TR, sendo que a unica duvida seria se ela seria de 1.5 ou 2% a.a, inclusive tratada de forma prioritária para poder elevar o caixa da CEF e do BB . Será que a zumbizada que comprou imoveis em 35 anos sabe o estrago que essa "pequena" mudança pode causar no valor final do financiamento ?

Se o governo ressuscitar a TR, vai ser um caos no sistema imobiliário. Fiz uma conta rápida aqui, pressupondo prestações contantes apenas para ficar mais fácil o entendimento. Devo 250 mil à Caixa Econômica. Por ser servidor federal, tenho uma taxa de juros mais camarada e pago 8,1% ao ano, o que daria 0,65% ao mês. Com isso, em prestações constantes, eu teria que pagar R$1858,80 por mês. Caso a TR vá para 2%, imaginei a taxa anual em 10,1%, que convertida em juros mensais, seria de 0,81% ao mês. Nessa brincadeira, a prestação subiria para R$2190,00. Isso daria um aumento de 18% na prestação. Vou pegar o dinheiro que tenho e quitar parte do saldo devedor. O governo estará em uma encruzilhada. Ou ferra com os bancos, principalmente CEF e BB, ou quebra os mutuários.

[Growing]

alguem explica o que é a TR?

[Anônimo]

alguem explica o que é a TR?

É a Taxa Referencial. Uma pequena definição aqui tirada do Wikipédia:

Atualmente a TR é utilizada no cálculo do rendimento de vários investimentos, tais como títulos públicos, caderneta de poupança e outras operações, tais como empréstimos do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), pagamentos a prazo e seguros em geral. É calculada pelo Banco Central do Brasil, com base na taxa média mensal ponderada ajustada dos CDBs prefixados das trinta maiores instituições financeiras do país, eliminando-se as duas menores e as duas maiores taxas médias. A base de cálculo da TR é o dia de referência, sendo calculada no dia útil posterior. Sobre a média apurada das taxas dos CDBs é aplicado um redutor que varia mensalmente.

Hoje a TR está zerada, mas com o aumento da inflação e da SELIC, a TR deverá ser majorada. Um financiamento imobiliário envolve juros + TR. Os juros não mudam ao longo do financiamento, mas especialistas argumentavam que caso a inflação subisse, o governo iria reajustar a TR. Isso vai provocar muitas ações na justiça.

Como mutuário ficarei triste, mas tenho uma poupança para pagar boa parte da dívida. Como economista, os resultados das cagadas dos últimos 12 anos não me surpreendem.

[Joatinga-RJ]

Recentemente comecei a estudar a compra do AP.
Juntei algum dinheiro, tenho uma grana no FGTS e depois de muito pensar decidi que vale mais a pena sacrificar outras coisas agora e investir no ap.

Achei 2 imóveis com preços interessantes na Z/N de São Paulo dentro do MCMV. Aprox. 220 mil (190 do ap + 30 da vaga), 45m2 (4,9 mil o m2) próximo de uma estação da futura linha laranja do metrô. A previsão de entrega dessa linha é pra 2020. Eu imagino que por conta disso o imóvel vai valorizar, mas ainda que não valorize a região é Ok e não teria problemas de morar lá. Tem uma estrutura razoável perto, parque e bom acesso à mg tietê.

Estou estudando a compra. Como já foi bem discutido aqui, é uma responsabilidade que você assume para os próximos 20..30 anos. Também tem a questão da tal da bolha, que talvez estoure ou não e quem comprar imóvel agora vai se ferrar...

Não tenho tanta pressa, mas penso que se comprasse algum imóvel nessas condições até o final do ano que vem seria o ideal, já que estou no limite financeiro do perfil de comprador que o Minha Casa Minha Vida permite. É necessário estudar mesmo, tirar um tempo, ler e reler, encher o saco do corretor, etc. Há um caminhão de informações, etapas e taxas. Já li e reli as simulações algumas boas vezes e ainda não estou 100% ciente de tudo que está lá.

Pelo que vi, a grande vantagem (além das taxas menores) é que depois de entregue o imóvel não há qualquer parcela intermediária, existem apenas as mensalidades, que são decrescentes e que você pode amortizar a cada 2 anos com o FGTS, ou a qualquer momento se rolar um dinheiro extra.

O único período de "instabilidade" é nesses meses (até 36) entre a aprovação pela caixa e a entrega das chaves, em que se paga uma taxa variável para a construtora para cobrir os aumentos de material de obra e etc, mas que não ficam assim tão pesados tb. Tb se paga uma entrada de até 15% do valor do imóvel, além da documentação.

Alguém tem alguma experiência ruim com imóveis da MCMV em SP ou em outro lugar? Na questão do acabamento, estrutura, etc?

E aí meu Bom, tudo bem aí em Sampa?!

Sou corretor e a maior parte do meu trabalho é focado no MCMV, especialmente em negociações que envolvam o crédito associativo (esse que você mencionou onde o banco entra já no início, durante a obra) e análise de crédito. Atualmente também dou treinamento de reciclagem (sobre o novo crédito) a corretores antigos e estou sempre buscando informações sobre o programa em várias pontas.

Vou partir do ponto de você já estar convicto sobre o negócio, podemos voltar nesse ponto depois e analisar tudo que mencionou ou pensar em algum ponto que ainda não tenha passado pela sua cabeça, tentarei ajudar nos seus apontamentos.

1 - Corretor de Imóveis - Confie desconfiando. A maior parte das informações você consegue confirmar em uma rápida pesquisa no prof. google.

2 - Sou do Rio, sei que Sampa possui os mesmos limites do MCMV, então vamos tratar como sendo semelhantes.

3 - O limite do MCMV é 190 mil, R$ 190.000,01 já tá fora, então atenção quanto ao valor do imóvel que constará no contrato, se a vaga for por fora, pagando a diferença direto a construtora Ok! Atenção também quanto o valor de avaliação do banco.

4 - Assim como o valor do imóvel, a renda também precisa estar dentro dos limites da regra. Já sabe quais são os limites do MCMV e do CCFGTS?

5 - Adianto que você poderá utilizar o FGTS MENSALMENTE para abater as parcelas do financiamento. Quase ninguém sabe disso, a intenção da Caixa é essa mesmo. Você pode abater até 80% das suas parcelas, por 12 meses consecutivos, depois é só renovar o pedido. VOCÊ PODE PASSAR TODO O FINANCIAMENTO PAGANDO APENAS 20% DAS PARCELAS.

6 - TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA - Começa baixa sim, mas chega geralmente a 70%, 80% do valor da parcela de financiamento. Esse ponto é importante e posso explicar melhor se for o caso.

Bem, é isso por enquanto...nem sei se você vai ler.... Precisando vai mandando que vamos matando.

Abraço a todos!!!

[nimbus]

Valeu pelo retorno galera, como sempre off topic muito útil!

Com essa TR sendo ressuscitada corremos o risco de ter alteração no financiamento do MCMV, que atualmente pelo que entendi, não possui alteração no pagamento das parcelas depois do imóvel entregue?

Seguindo a recomendação de esperar, até quando vcs recomendam esperar, considerando cenário político, instabilidade e tal? Posso tá falando besteira, mas ao menos os imóveis agora estão com preços mais estáveis não? Claro que ainda há várias kitnets travestidos de "studios" e acréscimos de algumas centenas de milhares de dilmas...mas aquele boom de aumentos estratosféricos (não que hj esteja barato...) vem diminuindo.

Muito obrigado pelas dicas Joatinga!!

Cara, gostaria muito que falasse mais sobre esse período de pagamento da taxa de evolução da obra! E o q exatamente é esse valor de avaliação do banco?

Pela sua experiência, como costuma ser o acabamento dos imóveis do MCMV?

[codematrixbr]

Galera seguinte, chegou aqui na minha cidade o alphavile, estão vendendo terrenos de 15x20 por 150 mil reais em média, o que os colegas acham ? outra coisa, como e novidade, estou de olho em um outro loteamento residencial que possui alguns terrenos, e bem melhor localizado que esse novo da alphavile.
E porque estou querendo investir, possuo rendimentos liquidos de R$ 10 mil, porém não comprei nenhum ap ou terreno, moro com os meus pais, pelo fato de ser filho unico, e ambos terem problemas de saúde, e por morarem em um bairro perigoso, e não terem pretensão de sair de lá, haja vista que o local tem muito potencial para o futuro, assim gostaria da opinião dos colegas.
Estava tb pensando em comprar um ap em sp ao inves de um terreno aqui, pelo fato de viver indo ai de 3 em 3 meses, por conta da saúde deles, se alguem puder me ajudar em como investir em algo, serei grato.

[Joatinga-RJ]

Cara, gostaria muito que falasse mais sobre esse período de pagamento da taxa de evolução da obra! E o q exatamente é esse valor de avaliação do banco?

Pela sua experiência, como costuma ser o acabamento dos imóveis do MCMV?

A taxa de evolução inicia 30 dias depois da assinatura do financiamento com o banco, vai até a averbação do habite-se.
Caso a obra atrase a taxa vai continuar até a averbação do habite-se.
É impossível definir o valor exato da taxa, ela é elaborada pelo banco através do acompanhamento da obra pelo próprio banco...obra mais lenta = taxa subindo mais devagar...obra acelerada = taxa subindo mais rápido.

O valor da taxa também é calculado sobre o valor das parcelas do financiamento...Quem compra na planta, por exemplo, vai pagar uma merreca no 1º mês, 20, 30 pratas...isso vai subindo até atingir um limite, normalmente, quando o imóvel estiver ficando pronto, de 70 a 80% da parcela do financiamento. Do meio pro final da obra costuma ficar mais puxado, ainda mais se suas parcelas se financiamento ficaram mais de R$ 1.000,00/mês.

A que se refere:

* Seguro de MORTE e invalidez permanente (mesmo durante a obra o imóvel já está segurado caso bata as botas);
* Fundo garantidor de entrega do imóvel (se a construtora quebrar, por exemplo, o banco é o responsável por contratar outra pra terminar o projeto, prazo de até 90 dias);
* Tarifas bancárias.
* Juros camuflados (o banco só começa a receber o financiamento quando o imóvel estiver pronto, mas precisou colocar grana no projeto desde o início e só vai receber lá na frente...legalmente não pode haver cobrança de juros, mas da pra saber que tem um percentual perdido nesse meio).

IMPORTANTE: Caso você não pague a taxa de obra o banco cobra imediatamente da construtora. A construtora por sua vez vai encher seu saco, até enrolar pra entregar as chaves, mas ela segura o pepino...a Caixa quer receber...rss)

Estou estudando pra mover uma ação e não pagar mais a minha taxa de obra...

Outra coisa é o seguro desemprego, limitado a 36 meses, para quem utilizar o FGTS e estiver dento dos limites da CCFGTS...isso é bacana.


O valor de avaliação é quanto o imóvel vale pro banco, daí qual o percentual que ele pode financiar. O banco manda um engenheiro que avalia as unidades de um empreendimento futuro. Para participar do MCMV o valor de avaliação e o valor de venda precisam estar dentro dos limites do programa.

Espero ter ajudado.

[Joatinga-RJ]

Quanto ao acabamento, basicamente depende da construtora...

Tem construtora que entrega o imóvel pronto pra morar, com toda cerâmica e equipamentos, mas tudo bem simples, nada que não possa ser trocado no futuro. Tem construtora que vende um kit de acabamento mais elaborado, você paga a diferença pra mudar pra porcelanato, granito, pia, revestimento das paredes... Tem construtora que entrega sem cerâmica em alguns cômodos (Tenda, Rossi, Living).

[gorba]

Você pode dar mais detalhes sobre isso ?

[Joatinga-RJ]

Você pode dar mais detalhes sobre isso ?

Sobre o que exatamente????

[Striker Eureka]

Caras esses dias aqui no Morumbi fui ver um apartamento de tamanho razoável 85 m2, cheguei olhei o decorado gostei e fui falar com o corretor o cara teve a cara de pau de falar que estava muito barato com o preço de m2 pela bagatela de r$ 12500,00 bananas, olhei pro cidadão virei as costas e vazei