Especulação Imobiliária

[$FAEL$]

Não é nem questão de opinião dos outros, você tem que ver o seguinte:

Se você consegue segurar a onda até ter pelo menos 50% do valor do imóvel (e tenha em mente que não é uma certeza os valores cairem) espere.

Agora se você acha que daqui 3 anos não vai ter conseguido juntar esses 50% do imovel procura o financiamento agora porque a tendencia é que os juros subam e o crédito fique cada vez mais difícil de se obter.

Essa última parte independe de bolha e mesmo do mercado imobiliário, a economia do país está uma merda e para conter a inflação o governo está subindo a taxa de juros.

Outra coisa que a galera precisa entender, e o anax colocou bem, é que ninguém tem certeza de nada. O mercado imobiliário é muito heterogéneo, a situação no interior do MS é totalmente diferente de Manaus por exemplo.

ah legal, mais uma coisa para levar em consideração nas contas antes de comprar. Muito bom esse tópico.

[Anônimo]

Anônimo tenho um cliente de fomento ao empréstimo.
Basicamente o negócio deles é assim, você quer comprar um imóvel, na CEF seu perfil de crédito não é aprovado, o funcionário da CEF indica este cidadão ao meu cliente, este cobra de 12 % a 20 %, intermédia o empréstimo com a CEF e consegue a aprovação do empréstimo. por mágica rsss

Seguimento dele e imóveis populares ate 350 K em média...
Podemos chamar de popular isto ??? Rss

Pois é, uma conhecida abriu uma conta na Caixa pq planejava comprar um imóvel. Ela ganhava na carteira um salário mínimo trabalhando em uma loja de shopping. O restante do salário era variável e pago por fora. É complicado fornecer financiamento com informações escassas, então os gerentes acabam fazendo essas jogadas. Nesse caso, a garantia do financiamento é o próprio imóvel e, em caso de inadimplência, poderá ser retomado. É grande a chance de dar merda nesses casos.

[msfazer]

Hoje pela manhã conversei com um colega de academia, e que é dono de uma uma construtora mediana. Já construiu mais de 2.000 unidades e trabalha basicamente com imóveis para população de classe média baixa.
Perguntei como estava o mercado imobiliário e ele me disse que estava a mais ou menos 30% do que era há dois anos.
A coisa tá feia!
Mais de 52% da população está indimplente. Dos que não estão inadimplentes, muitos estão no limite, no zero a zero ou pouca sobra financeira possuem.
Só mesmo com base em muito desconhecimento, desinformação ou mesmo ignorância é que as pessoas acham normal e razoável pagar mais de meio milhão de reais nessas porcarias que estão sendo construídas e que mal cabem uma família.

http://www.cdlfs.com.br/index.php?optio ... Itemid=242" onclick="window.open(this.href);return false;

Vou considerar que essa queda (independente se caiu 70% mesmo) seja o cenário todo do mercado atual....

Será que não é "natural" esse decréscimo?! Uma vez que não é sempre que as pessoas estão gastando com habitação? Não se troca de casa com a mesma frequência que se troca de carro, por exemplo...

Abs!

[wcqjr]

O mercado imobiliário se ancorou muito nas chamadas "vendas falsas"; O que seriam as vendas falsas?
Seriam aquelas vendas na planta que mais à frente não se concretizaram, pois quem comprou pediu o distrato por qualquer razão. A construtora contabilizou aquilo como lucro, distribuiu o pró-labore dos sócios, mas a unidade voltou para o estoque. Prejuízo pra todo mundo: para construtora, pra quem pagou e pra economia. É um ciclo. Todos os players perdem com essa situação.

Essas vendas falsas criaram a ilusão no consumidor de que o mercado estaria mais aquecido do que realmente estava e que os preços iriam subir indefinidamente. Aí, quem tinha interesse em comprar seu imóvel próprio, desesperou-se para "não perder o bonde", pois os preços subiam mais rapidamente que a renda das pessoas; demanda grande, preço subindo. Chegou-se ao absurdo de o imóvel na "pranta" ser mais caro que o imóvel pronto.

Por outro lado, surgiu no mercado uma legião de especuladores querendo tirar vantagem desse aquecimento. Gente comprava na "pranta" pra especular, pagava até a entrega das chaves, depois vendia o ágio e realizava o lucro. Só que as coisas começaram a dar errado pra muita gente, que não conseguia mais repassar o ágio, pois com o desaquecimento da economia, muito investidor (investiOTÁRIO) não conseguiu mais repassá-lo, não tinha o dinheiro ou não tinha interesse em financiar, aí ficou com uma bomba na mão.

Um amigo corretor me disse que no auge da valorização, quando as construtoras lançavam um imóvel, o preço do M2 era bem menor que o preço normalmente cobrado de um imóvel pronto. Era uma maravilha para investidores. Os próprios corretores compravam vários aptos e depois revediam na entrega com lucros exorbitantes. Muitos ficaram ricos. Hoje a construtora lança já com o preço atual de imóvel pronto. Pro investidor é furada e mesmo quem compra pra morar corre risco pois pode desvalorizar, como já vemos ai mts casos

[Lucao]

Para Amorim, o medo da bolha existe principalmente por um fator: na comparação histórica, o imóvel hoje, relacionando preço à renda, custa até dez vezes mais do que o preço que tinha há dez anos. “Comprar em São Paulo está mais caro que um apartamento em Miami. Mas isso não quer dizer que o Brasil está caríssimo”. Ele cita estudos realizados por sua consultoria para mostrar que o preço lá atrás era decorrente da baixa oferta e da opção por pagamento à vista. “Há dez anos, poucas pessoas compravam imóvel – e pagavam, na maioria, à vista. A procura era baixíssima e o preço estava completamente fora de qualquer comparação internacional”, diz.

Acho errada a ideia de relacionar o precos dos imoveis em relacao a renda apenas. O imovel nao interagem apenas a renda mas no meu conceito a expectativa de rendimento futuros gerada por ele.
No fringir dos ovos, um imovel nada mais eh do que um fluxo de caixa onde ha uma saida grande (a compra), seguida de pequenos fluxos de entrada (vc alugou o imovel). Quem aqui nunca ouviu conselhos para alugar e deixar a compra pra depois? É exatamente o que eu quero demonstrar no grafico acima. Quem nao compra e deixa o dinheiro investido e paga alugel faz uma "aposta" de que o rendimento obtido seja superior ao custo do aluguel mais uma eventual subida dos precos. Pode dar certo ou errado, mas o que eu quero demonstrar é que exatamente no periodo onde o economista se refere é exatamente o periodo onde tivemos a queda de juros reais mais drastica e consistente da historia. Entao na falta de uma taxa atrativa de investimento os agentes buscam ativos reais ( acoes, imoveis, etc). Nao houve fluxo grande para as acoes pq
1 nao temos cultura de investir em bolsa e nunca fizemos (nem vamos fazer) as reformas para um dia chegar a um crescimento sustentado.
2 O mercado internacional passou por momentos dificeis e continua vivendo. Alem obviamente da politica centralizadora stalinlista nao ser o merhor caminho para nos.

Os agentes comecaram a comprar mais imoveis, e os vendedores ao perceberem um mercado comprador foi colocando o preco de venda pra cima, durante todo o ciclo de queda de juros reais no Brasil.
Ai que nao eh do ramo questina como pode fazer tanta diferenca assim eu explico:

Eu compro uma casa hoje, e quem me vendeu recomprar daqui a 30 anos por mil reais.
Com uma taxa de 10% ao ano, eu pagaria pela casa 57,30
Com um taxa de 2% ao ano, ela custaria 552,08

Quase 10x mais.

O que quero passar aqui nao eh achar se vai subir ou nao, mas mostrar um forte motivo para a alta e os imoveis mudaram de patamar assim como o juro real e a nao ser por uma catastrofe, nunca mais veremos precos de 2009.
Ai vao falar que os precos subiram mais que os alugueis, isso eh totalmente normal pq a casa embute uma expectaviva mais longa e o aluguel mais curto, entao a casa tera maior voltatilidade

[Dutch]

Noroeste é exatamente assim: um canteiro de obras com muitos espaços vazios e prédios com inúmeras unidades desocupadas.

[Anônimo]

O brasileiro e a sua crença inabalável de que os preços dos imóveis sempre sobem. O pior é que a maioria não considera os efeitos da inflação. Eu comprei meu apto em 2011, no meio do boom imobiliário. Analisando o valor que o comprador pagou e corrigindo-o pela caderneta de poupança, é aproximadamente o valor que eu paguei. Se considerarmos os inúmeros gastos que os compradores realizam quando compram um imóvel, ele ficou no prejuízo.

[Lucao]

Achei um site que fala sobre isso também. É o que eu acho, a valorizacao dos ultimos 10 anos é um fenomeno principalmente motetario.

http://www.drmoney.com.br/investimentos ... s-imoveis/" onclick="window.open(this.href);return false;

[Lucao]

Boa explicacao no Estadao

http://economia.estadao.com.br/noticias ... lo,111068e" onclick="window.open(this.href);return false;

[Anônimo]

Eu estou doido para esperar a bolha estourar ou desinflar e comprar um flat ou um apêzinho de 1 quarto aqui no Centro do Rio. O problema é que supervalorização da região em função das obras de melhoria.

[tlemos]

Eu tbm estou doido para essa bolha estourar, quero comprar um imóvel melhor que o meu e deixar o atual alugado. Mas pelo o que estou vendo ela não vai estourar só desinflar mesmo e lentamente.

[Lucao]

O artigo é de 3/5/2012, quando ainda se discutia a existência da bolha ou não.
A conclusão dele no último parágrafo mostra o viés de inexistência de bolha, sendo que o autor do artigo é coordenador do índice Fipe Zap, carinhosamente chamado de "finge" Zap, portanto, interessado em negar a existência de bolha.

http://www.valor.com.br/valor-investe/o ... -ha-riscos" onclick="window.open(this.href);return false;

[Lucao]

Bolha é uma coisa, o que aconteceu no Brasil foi outra.
Acho que estao caros. mas nao acho que tem muito espaco pra queda, chutaria uns 20%.
Uma bolha tipica:
Bitcoin


US

[Bene]

Opa, consegui entrar em contato com o Bene e o convidei pra se cadastrar aqui e enriquecer este tópico.

Vamos aguardar!

Tô na área.

[Bene]

Bolha é uma coisa, o que aconteceu no Brasil foi outra.
Acho que estao caros. mas nao acho que tem muito espaco pra queda, chutaria uns 20%.
Uma bolha tipica:
Bitcoin


US

O conceito de bolha não está muito bem definido ainda. Alguns dizem que precisa haver um movimento de ruptura. Outros defendem que uma desvalorização constante ao longo de muito tempo também pode ser chamada assim. O Japão não teve um momento de estouro. A Espanha também não (desvaloriza pouco a cada ano). Mas a quebra de confiança neste mercado teve reflexo por anos. Claro, também refletiu economicamente por causa do tamanho do mercado desses países. Dizem que no Japão chegaram a acreditar que o terreno do palácio imperial valia mais que todo o estado da Califórnia.

A terminologia não importa, importa é que a gente não entre nessa ciranda pra não perder dinheiro. Hoje temos títulos do tesouro remunerando perto de 13%aa. Quem nestas condições estaria disposto a investir em imóvel? Acredito que poucos.